Interview med Søren Kempf Holm, Associated Partner i Robert C. Spies Gewerbe & Investment
En rød lampe foran kantinen. En app, der guider dig til en ledig P-plads. Monitorering af menneskers bevægelsesmønstre for at styrke samarbejdet. Brugsdata giver rig mulighed for at skabe mere værdi for brugerne – og dermed også ejerne – af en kontorbygning.
Hvis du kaster et blik ud over kontormarkedet i Danmark, hvor datadrevet vil du så sige, det er?
“Der er ved at være en pæn modenhed i markedet. Der er flere og flere på kontormarkedet, der arbejder med brugsdata. De har måske ikke så stor erfaring med det, men der er en erkendelse af, at det er vigtigt. Det kan koges ned til, at man ønsker at holde sit aktiv attraktivt for dem, der skal leje det. For kan man det, er der færre, der fraflytter. Og hvis der endelig er nogen, der fraflytter, har man nemmere ved at fastsætte en højere leje, når der kommer nye til.”
Så det er typisk en god forretning at optimere en kontorejendom på baggrund af brugsdata?
“Regnestykket er ret simpelt. Hvis du kan dokumentere overfor dine lejere i en kontorbygning, at der eksempelvis altid er en ledig parkeringsplads, fordi en app guider dig i parkeringskælderen, at der eksempelvis altid er styr på kantineforholdene, fordi man kan monitorere menneskers bevægelse i bygningen, at indeklimaforholdene eksempelvis ser sådan og sådan ud, gør det lejemålet mere attraktivt. I de her coronatider kan det også have en sundhedsvinkel. Tænk, hvis der var en rød lampe udenfor kantinen, der lyste, når antallet af mennesker overskred en vis grænse. Det ville gøre det mere trygt at gå i kantinen. Mængden af brugsdata i en kontorejendom er interessante, fordi de er med til at gøre det nemmere for lejerne at indrette deres hverdag.”
Den form for tiltag kan vel hurtigt løbe op?
“At gøre sit kontorlejemål mere attraktivt behøver ikke at betyde, at det skal være dyre tiltag. Det handler mere om at bruge data på nogle kreative måder.”
Det er den form for data, der er direkte vendt ud mod lejerne. Man kan vel også arbejde mere datadrevet med selve driften af ejendommen?
“Brugsdata kan være med til at drive energiforbruget i en ejendom ned, så man styrker sin position overfor de konkurrenter i markedet, som ikke er ligeså energieffektive. Det siger sig selv, at hvis man kan drive energiforbruget ned og leje kontoret ud til samme niveau som en konkurrent, der bruger flere penge på energiregningen, stiger din lejeindtægt og dermed værdien af dit aktiv. Det er sindssygt interessant.”
Søren Kempf Holm er Associated Partner i Robert C. Spies Gewerbe & Investment. Han har flere års erfaring med udvikling og salg af ejendomme – bl.a. som CEO for Topdanmark Ejendomme og TK Development/Agat Ejendomme.
Læs også interview med Søren Kempf Holm om brug af kundedata i butikker
Ligger der også organisatoriske gevinster i en databaseret tilgang til kontorbyggerier?
“Tidligere brugte man mange cellekontorer, men i dag sidder flere i åbne kontormiljøer. Blandt andet ud fra en formodning om, at det øger organisationens videndeling. Hvis man nu kan monitorere – eksempelvis ved hjælp af folks mobiltelefoner – hvordan folk rent faktisk bevæger sig rundt i en bygning, kan man få et bedre indtryk af, hvordan samarbejdet fungerer i praksis. Går folk op ad den nærmeste trappe, når de kommer ind i bygningen, smider deres ting på bordet, henter en kop kaffe og bliver på deres plads hele dagen? Eller bruger de rent faktisk nogle af de faciliteter, der er blevet investeret i, som skal forbedre samarbejdet på tværs? I gamle dage havde jeg folk til at gå manuelt rundt i en bygning og registrere de data. Men i dag kan man gøre det digitalt og dermed meget mere præcist.”
Der bliver talt meget om bæredygtighed, også indenfor ejendomsbranchen. Er bæredygtighed en driver indenfor kontorbyggeri?
“Jeg må indrømme, at jeg har været en smule skeptisk overfor de bæredygtighedstiltag, der har været i ejendomsbranchen. Jeg mangler simpelthen at se den lejer, der tilvælger et dårligere beliggende kontor, fordi det scorer højere på bæredygtighed end alternativerne. Men det stærke ved bæredygtighedsvinklen er, at uanset om perspektivet er bæredygtighed eller ressourceeffektivitet, munder konklusionen altid ud i et tal. Hvis der er noget, du lader være med at forbruge – kvadratmeter, vand, varme, lys, mad og så videre – kan det opgøres i et tal. Og det tal kan en investor forholde sig til. Når det er sagt, er det meget tydeligt, at for bare fem år siden, var det typisk en CFO, jeg talte med, når det handlede om energioptimering i en ejendom. I dag sidder den HR-ansvarlige med rundt om bordet, fordi bæredygtighed er blevet en vigtig fortælling i virksomheders profilering.”
Ét er at opsætte flere datapunkter i en ejendom for at høste viden. Noget andet er at omsætte den viden til noget brugbart?
“Implementering og forankring af dataforståelse er en meget vigtig disciplin. Jeg har set eksempler på virksomheder, der har hyret driftsansvarlige for en ejendom, som måske nok kunne levere forholdsvis billig arbejdskraft, men som ikke havde nok forstand på at drive ejendommen. Det, der sker, er, at vedligeholdelsesomkostningerne stiger. Måske ikke det første år eller året efter, men om tre, fire eller fem år. Og så bliver det dyrt. Data er gode at have. Men man skal kunne finde ud af at bruge dem, og man skal stadig have forstand på at drive en ejendom.”
